Boutiques éphémères, zoom sur le bail dérogatoire
Le concept de boutique éphémère, autrement appelé « Pop-up store » est apparu dans les années 2000 aux Etats-Unis et est de plus en plus populaire en Europe, notamment en France.
Ce concept consiste à monter une boutique temporaire, en limitant les investissements (travaux, pas de porte, loyer), afin de faire parler de la marque et de créer un besoin, tester un emplacement avant implantation définitive, ou encore établir un commerce saisonnier.
L’intérêt est donc marketing et financier et convient aussi bien aux marques renommées qu’aux nouveaux concepts.
Les boutiques éphémères doivent respecter les règles des ERP (établissement recevant du public) notamment en matière d’accessibilité, de normes et de sécurité ainsi les règles de commerce classique, telles que l’affichage des prix, l’embauche des salariés, l’assurance, etc.
Pour faciliter leur création et leur développement, les commerçants ont recours au bail dérogatoire (bail de courte durée), encore peu connu aujourd’hui.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
C’est un contrat de location entre un bailleur et un locataire professionnel ou commerçant, conclu pour une durée ne pouvant dépasser 3 ans. Le bail dérogatoire ne peut pas porter sur des locaux à usage d’habitation.
Attention, le bail dérogatoire est à différencier de la convention d’occupation précaire, qui elle, est régit par l’article L145-5-1 du code de commerce et ne peut être conclue qu’à raison de circonstances précises et particulières indépendantes de la volonté des parties. Elle ne peut donner lieu qu’à paiement d’un loyer modique.
Ce contrat de location est régi par l’article L145-5 du code de commerce.
Il peut être considéré par les commerçants et propriétaires des murs comme une période d’essai avant installation plus pérenne ou bien comme un outil au moyen d’une stratégie de communication pour les commerces souhaitant « faire le buzz ».
Quelques règles à respecter
Le bail de courte durée ne peut excéder 3 ans, renouvellements inclus. Le contrat peut donc être conclu pour une durée initiale inférieure à 3 ans, et pourra être renouvelé autant de fois que voulu dans cette limite.
Par exemple, un commerçant peut conclure un bail initial de 6 mois afin de tester son nouveau concept, puis renouveler pour 6 mois en cas de succès, et ainsi de suite dans la limite de 3 ans.
Au bout des 3 années, soit le locataire quitte les lieux, soit il conclut un bail commercial. Si le locataire se maintient dans les lieux et que le bailleur ne manifeste pas son refus dans un délai de 1 mois à compter de l’échéance du bail, alors celui-ci se transforme automatiquement en bail commercial.
Le bail dérogatoire est également plus souple en terme de formalisme puisque les parties n’ont pas besoin de penser à se délivrer un congé 6 mois avant la fin du bail pour que celui-ci prenne fin. Il est toutefois recommandé au bailleur de notifier à son locataire à la fin du bail son intention de ne pas poursuivre les relations contractuelles.
La cour de cassation par un arrêt du 1er février 2018 a confirmé la possibilité de conclure, pour un même fonds de commerce, un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial, l’entrée dans les lieux prise en considération étant contractuelle et non factuelle.
Un état des lieux doit être signé par les deux parties à l’entrée et à la sortie des locaux.
Bien que ce ne soit pas l’objectif recherché dans le cadre des boutiques éphémères, il est important de souligner que le bail dérogatoire n’offre pas au locataire la propriété commerciale, il n’a pas le droit au renouvellement et donc à une indemnité d’éviction en cas de refus de la part du bailleur.
Enfin, le bail dérogatoire doit expressément mentionner l’intention des parties de déroger aux dispositions du bail commercial. De ce fait, le locataire ne bénéficie pas de la protection de ce statut notamment concernant la répartition des charges locatives, quoi que cela puisse faire l’objet d’une négociation entre les parties.
Aujourd’hui, beaucoup de villes proposent des offres avantageuses aux commerçants souhaitant développer un commerce éphémère, et de nombreux bailleurs pratiquent déjà le bail dérogatoire. Alors n’hésitez plus, lancez-vous !
