Acheter en famille, pourquoi choisir la SCI ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier mais n’avez pas les moyens d’acheter seul ? Vous êtes frères et sœurs, et vous voulez vous unir pour acheter un bien en commun ? Ou encore, vous êtes parents et souhaitez constituer un patrimoine pour l’avenir de vos enfants ?

Il vous faut choisir le mode d’acquisition qui vous conviendra le mieux.

L’achat en famille permet de constituer un patrimoine durable et parfois rentable. Cela permet également d’investir plus en cumulant les ressources de chacun.

Cependant, la gestion d’un bien en commun n’est pas chose aisée et peut mener à de véritables guerres de famille.

En effet, l’acquisition d’un bien suppose son entretien et sa rénovation régulière, ce qui entraine des coûts et des moyens humains (temps de gestion).

Il faut se répartir les périodes d’occupation (s’il s’agit d’une résidence secondaire).

Les mariages et remariages peuvent également faire entrer dans la partie (et la succession) des personnes extérieures, non prévues au moment de l’achat, ce qui peut être source de conflit.

En indivision (mode d’achat classique), l’ensemble des décisions doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut être problématique lorsque l’un des indivisaires s’y oppose.

Quid de la revente ? L’ensemble des propriétaires doivent accepter la revente ou racheter la part de celui qui la demande. En cas de désaccord, le juge pourra forcer la vente du bien, ce qui n’est pas toujours voulu.

Constituer une SCI permet d’organiser le partage plus sereinement entre chaque membre de la famille. Chacun acquiert le bien à hauteur de ses parts sociales, et est responsable des dépenses conformément à cette répartition (ou différente si prévu par les statuts).

La SCI étant une société, des statuts sont rédigés par les membres et permettent de prévoir l’ensemble des modalités de gestion, jusqu’aux plus petits détails.

La gestion peut être déléguée à une personne extérieure et l’identité du futur gérant peut être anticipée dans les statuts en cas de décès.

De plus, les statuts prévoient les modalités de cession des parts sociales, en donnant (ou pas) la priorité aux autres membres de la SCI et/ou de la famille.

Quoi qu’il en soit, la SCI permet la cession des parts de manière individuelle, sans forcer les autres membres à revendre le bien. Le juge pourra toujours être saisi concernant l’identité du cessionnaire, cependant cela n’impliquera pas la revente du bien immobilier.

Si le bien est mis en location, les statuts peuvent prévoir également la répartition des revenus locatifs en cas de décès d’un associé.

De même, sans remettre en cause les règles d’héritage, les droits de succession portant sur des parts sociales sont moins importants que ceux portant sur des parts en indivision. Une décote (d’environ 10% en général) s’applique aux parts sociales qui sont plus difficiles à vendre à cause des clauses restrictives des statuts (clause d’agrément) et  qui ne fluctuent pas selon le prix du marché. 

De plus, il est plus facile de respecter les limites de franchise de donations du vivant avec des parts sociales que sur un immeuble en indivision.

Pour mémoire, les franchises de droits sont limitées à 100.000€ par parent et 31.865€ par grands-parents tous les 15 ans. La transmission du patrimoine du vivant est donc plus facile.

En outre, les dispositifs de défiscalisation du type PINEL sont applicables même en cas d’achat en SCI.

Malgré les nombreux avantages de la SCI, celle-ci demeure une société, et impose donc un formalisme et un coût minimal, supérieur à l’achat en indivision.

Comme toute société, une comptabilité doit être tenue et des assemblées générales doivent avoir lieu chaque année.

Ce formalisme est indispensable et peut être lourd à porter pour des associés non professionnels.

La cour de cassation rappelle que les convocations aux assemblées générales doivent être envoyées à tous les associés, même si ces associés se sont toujours désintéressés des assemblées.

Par un arrêt du 28 mars 2019, la cour de cassation a jugé nulles les résolutions contestées en AG par des copropriétaires non convoqués dans le délai imparti (21jours).

Il est donc important de mesurer l’impact de ce formalisme, et éventuellement confier la gestion de sa SCI à un gérant professionnel.

Par ailleurs, il faut prévoir le coût de la création de la société, qui peut être élevé (en plus des coûts classiques bancaires et d’assurance lors de l’acquisition d’un bien) :

• capital social à à partir de 1€;
• Rédaction des statuts par avocat (en option mais fortement recommandé) en moyenne de 800€;
• Publication de l’avis de création de société au JO en moyenne de 120€;
• Frais d’immatriculation au greffe de 70,39€;
• Frais de CFE (option) de 60€;
• Communication de la déclaration des bénéficiaires effectifs de 23,71€.

L’imposition des revenus de la SCI peut relever de l’impôt sur le revenu ou l’impôt des sociétés.

Si l’on choisit l’impôt sur le revenu, chaque associé déclarera avec ses autres revenus, ceux tirés de la SCI (règles du micro-foncier ou du régime réel) et le montant de son imposition sera défini en fonction de sa tranche d’imposition (revenus globaux).

Si l’on choisit l’impôt des sociétés, ce sont les règles d’imposition des sociétés classiques qui s’appliquent et peuvent donc être moins lourdes, et la base d’imposition peut également être moins importante. Cependant, d’autres taxes viennent s’ajouter (la Contribution sur les Revenus Locatifs si l’on ne choisit pas l’assujettissement à la TVA, les droits d’enregistrement en cas d’apport ou de cession, etc.).

Un calcul à faire est important avant d’opter pour l’un ou l’autre des impôts.

Le choix de la SCI ou de l’indivision est important et entraine des conséquences non négligeables. C’est pourquoi, avant de se lancer, il est important de se faire conseiller et assister par un professionnel en la matière.